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        國家稅務總局新聞發言人就房地產業稅收有關問題答記者問

        發布時間:2010-05-19 00:00:00    點擊:分享:

        5月初,國務院辦公廳轉發了建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》(簡稱《意見》),提出八項措施。對住房轉讓環節的營業稅政策進行調整是其中的重要措施之一。5月下旬,國家稅務總局、財政部、建設部又下發了《關于加強房地產稅收管理的通知》。6月1日,有關房地產稅收政策實施后,社會各界非常關注,但有的群眾對房地產涉及的稅收政策還不完全了解,對個人二手房交易所得征免個人所得稅政策也比較關注。日前,記者專門就現行房地產稅收政策情況采訪了國家稅務總局新聞發言人。

        記 者:近來,特別是國家調整房地產稅收政策實施后,社會上對房地產稅收政策非常關注,請問,這一政策實施以來的效果如何?
        發言人:近年來,我國房地產業發展中出現了普通住宅供給不足,住宅價格上升過快,商業性購買多于消費性購買,已購住宅空置率相對較高等一些問題。5月初,國務院辦公廳轉發了建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》(簡稱《意見》),提出八項措施。對住房轉讓環節的營業稅政策進行調整是其中的重要措施之一。其具體內容是:規定自2005年6月1日起,對個人購買住房不足2年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時免征營業稅;對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。同時明確享受優惠政策普通住房標準是:住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。并允許各省、自治區、直轄市根據實際情況,制定本地區享受優惠政策普通住房的標準,可以對單套建筑面積和價格標準進行適當浮動,但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
        《意見》下發后,國家稅務總局高度重視,會同有關部門研究出臺了《關于加強房地產稅收管理的通知》等一系列措施,要求各級稅務機關認真貫徹,嚴格征管,確保調整住房轉讓環節營業稅等政策落實到位,加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。目前,政策的效果已初步顯現。
        一是房地產開發投資增幅有所回落,占固定資產投資比重下降。據統計,1-5月,全國完成房地產開發投資4644.2億元,同比增長24.3%,增幅比1季度下降2.3個百分點,呈逐月回落趨勢;占同期固定資產投資的23.6%,所占比重分別比1-3月、1-4月下降2.1個百分點、0.7個百分點。
        二是商品住房交易中大戶型、高價位住房交易量下降較大。據房地產市場信息系統數據,1-5月,有16個城市商品房成交量呈負增長,大戶型、高價位住房成交量降幅明顯。如南京市5月份較4月份,100平方米/套以上的商品住房占總下降量的57%;8000元/平方米以上的商品住房占總下降量的52%。二手住房成交量開始趨減。如青島、武漢、南昌等地6月上旬二手住房成交量比5月下旬減少了68.3%、83.9%和40.6%。
        三是商品住房平均銷售價格漲幅趨于平穩。據統計,1-5月,全國商品住房平均價格為2756元/平方米,同比增長11.3%,增幅比1-4月回落1.6個百分點。
        四是投資投機性購房大量減少,消費需求逐步趨于合理。
        可以說,隨著中央穩定住房價格的各項調控政策的陸續出臺實施,房地產投資規??焖僭鲩L趨勢得到控制,消費需求釋放速度放緩,住房價格趨于穩定。房地產市場漸趨理性,正朝著遏制投機、控制投資、引導合理消費、穩定商品住房價格的預期目標方向發展。

        記 者:那么,目前房地產業主要涉及到哪些稅種?
        發言人:大家都清楚,房地產業涉及房地產開發建設、保有、轉讓等多個環節,不同環節涉及的稅收政策也不盡相同。根據國家稅法和政策規定,國家對個人轉讓房地產征稅涉及的稅種包括契稅、營業稅(附加征收城市維護建設稅和教育費附加)、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等。今年實行的宏觀調控政策,從稅收政策上講,有所調整的主要是房地產業轉讓環節應繳納的營業稅,其他稅收政策沒有變化。近來,一些媒體報道了個別地方對個人轉讓房地產擬開征一些新稅種的說法是不正確的。

        記 者:你能否介紹一下這些稅種中與個人轉讓房地產有關的主要政策規定?
        發言人:根據國家稅法有關政策規定,個人轉讓房地產涉及的有關稅種的規定是這樣的:
        一是契稅政策。契稅是對土地、房屋權屬轉移行為向承受方征收的稅種?!吨腥A人民共和國契稅暫行條例》規定,征稅對象為土地使用權、房屋所有權的轉移行為,稅目為國有土地使用權出讓,土地使用權轉讓(包括出售、贈與和交換),房屋買賣、贈與和交換,稅率為3%-5%,納稅人是在我國境內承受轉移土地、房屋權屬的單位和個人。為鼓勵個人改善住房條件,促進普通住房交易市場的發展,國家規定對個人購買自用普通住宅,暫減半征收契稅。國家在今年房地產業稅收政策調整中,從價格、面積、容積率三方面明確了享受優惠政策的普通住房標準。從今年6月1日起,個人購房的契稅優惠政策也將按照統一的普通住房標準執行。
        二是營業稅政策。國家營業稅暫行條例規定,單位和個人銷售不動產,按成交價格征收5%的營業稅。1999年,為了配合國家住房制度改革,切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔,國家出臺優惠政策規定,對個人購買并居住超過一年的普通住宅,銷售時免征營業稅。個人購買并居住不足一年的普通住宅,銷售時營業稅按銷售價減去購入原價后的差額計征。最近,為促進房地產市場健康發展,遏制投機炒作行為,國家對個人轉讓房地產營業稅政策做出調整,自2005年6月1日起,對個人購買住房不足2年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時免征營業稅。對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。
        三是個人所得稅政策。根據國家個人所得稅法的規定,個人轉讓房屋等財產所得,應按20%的稅率繳納個人所得稅。具體規定是:(1)個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人,其出售住房所應繳納的個人所得稅,先以納稅保證金形式向主管稅務機關繳納,購房金額大于或等于原住房銷售額的,全部退還納稅保證金,購房金額小于原住房銷售額的,按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金,余額作為個人所得稅繳入國庫。(2)對城鎮房屋被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得拆遷補償款,免征個人所得稅。
        四是土地增值稅政策。土地增值稅于1994年開始征收,目的主要是為了規范土地、房地產市場交易秩序,合理調節土地增值收益,維護國家權益。土地增值稅以納稅人在中華人民共和國境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象,依照規定的稅率征收的一種稅收。土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率,稅率分別為30%、40%、50%、60%四檔。土地增值稅也有一些優惠政策。如因國家建設需要依法征用、收回的房地產,對居民個人擁有的普通標準住宅等,在其轉讓時免征或暫免征收土地增值稅。
        五是印花稅政策。印花稅是對經濟活動交往中書立領受的各種應稅經濟憑證所征收的一種稅。根據印花稅暫行條例規定,個人買賣房地產按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收印花稅。
        記 者:最近一段時期,許多新聞媒體和廣大民眾對個人二手住房交易所得征免個人所得稅予以廣泛關注,大家眾說紛紜,請問,個人二手住房交易所得是否征收個人所得稅?
        發言人:正如我上面介紹的,對個人二手住房交易所得應征收個人所得稅,這不是這次國家穩定住房價格的一項稅收新政策,而是早有明文規定,稅務機關多年來一直在征收的。我這里再重申一次。首先,按照《個人所得稅法》規定,個人出售自有住房取得的所得,應按“財產轉讓所得”項目計征個人所得稅,稅率為20%。同時,為促進我國居民住宅市場的健康發展,規范征納行為,財政部、國家稅務總局、建設部于1999年12月2日就個人出售住房所得如何征收個人所得稅的有關問題又作出了明確規定,具體分三種情況征稅:
        一是個人出售除公有住房以外的其他自有住房,其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規定確定。即按照轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額繳納20%的個人所得稅,合理費用指賣出財產時支付的有關費用。
        二是個人出售已購公有住房,其應納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價,減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用后的余額。
        三是職工出售以成本價(或標準價)出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房,比照已購公有住房確定應納稅所得額。
        記 者:在個人所得稅方面,對個人二手住房交易所得有沒有優惠政策?
        發言人:有。主要有兩種情況可享受個人所得稅優惠政策:一是對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。二是對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人,其出售住房應繳納的個人所得稅,先以納稅保證金形式向主管稅務機關繳納,購房金額大于或等于原住房銷售額的,全部退還納稅保證金,購房金額小于原住房銷售額的,按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金,余額作為個人所得稅繳入國庫。

        記 者:為什么有許多人誤認為對個人二手住房交易所得征收個人所得稅是一項新政策?
        發言人:主要原因有三方面:一是以前個人二手房交易不活躍,交易量不大,社會關注度不強,另外,1999年三部委聯合制定的稅收政策也宣傳得不夠,所以沒有引起大家充分重視;二是這些年來,有一些地方的稅務機關對個人轉讓房產所得征收個人所得稅的政策執行不到位;三是今年6月以來,一些地方重申了個人二手房交易所得征收個人所得稅的政策,加強了稅收征管,給一些同志造成了為配合房地產業宏觀調控新開征個人所得稅的錯覺,其實對個人轉讓財產所得征收個人所得稅是依法進行的,已經多年了。

        記 者:那么,稅務部門如何發揮上述稅收政策在合理引導住房消費、促進住房價格的基本穩定和房地產業健康發展上的積極作用?
        發言人:房地產業是我國國民經濟的一個支柱產業,房地產市場的健康發展對整個國民經濟健康發展有重要作用?,F行稅收政策體現了國家宏觀調控的政策精神,落實好這些稅收政策規定將促進普通住房投資,抑制炒作行為,促進房地產市場健康發展。各級稅務機關一定要提高認識,認真履行職責,切實采取有效措施,強化房地產業的稅收征管,落實房地產業的稅收政策,為搞好對房地產(住宅)業的宏觀調控做出應有的貢獻。
        一是嚴格落實七部委《意見》精神和國家稅務總局、財政部、建設部下發的《關于加強房地產稅收管理的通知》。要認真執行國家統一的稅收政策,對符合規定條件的要予以減免,對不符合享受優惠政策標準的住房,嚴格按照規定征稅,對于違反規定的,要追究有關人員責任。
        二是進一步加強房地產稅收管理。不久前,國家稅務總局印發了《關于進一步加強房地產稅收管理的通知》,要求對房地產稅收實施一體化管理。即在現行職責分工和征管要求的基礎上,整合征管資源,以契稅管理先繳納稅款、后辦理產權證書(簡稱“先稅后證”)為抓手,以信息共享、數據比對為依托,以優化服務、方便納稅人為宗旨,加強部門協調配合,搞好各征管環節銜接,加強房地產諸稅種的稅收管理。各級稅務機關要與有關部門聯系,建立健全部門之間的信息共享、情況通報制度,加強協調配合,積極實行房地產稅收管理一體化。
        這里,我要強調一下個人所得稅的征管問題。雖然這次政策并未調整,更未出臺新的政策。但有的媒體和部分群眾對此比較關注,甚至有一些誤解。因此,在執行房地產交易所得的個人所得稅政策方面,各級稅務機關一定要堅持依法治稅的原則,認真做好房地產個人所得稅相關政策的宣傳解釋工作。要嚴格執行個人所得稅法規,切實加強房地產交易所得應繳個人所得稅的征收管理,按照“一體化”管理要求,與契稅、營業稅等一起征收,既方便納稅人,又加強征管。同時,要認真貫徹執行有關稅收優惠政策,確保這些優惠政策落實到位。

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